Какие могут быть риски при покупке квартиры

/ 05 февраля 2016 года / Просмотров: 2347 / Раздел: Ипотека
Столь радостный момент как покупка собственных квадратных метров может быть омрачен внезапно открывшимися неприятными фактами. Доверчивость - идеальная почва для афериста, по этому не переставайте быть бдительными даже к добившимуся вашего расположения продавцу, и учтите все возможные риски вашей сделки.

1. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Нижеприведенные риски обязательно нужно изучить, особенно если покупкой квартиры и оформлением документов занимаетесь вы самостоятельно
- Квартира может быть предметом спора между бывшими супругами при разделе имущества. А так же между наследниками, если квартира унаследована. Т.е. помимо собственника могут появиться и другие наследники, претендующие на долю или препятствующие продаже. Или же один из супругов против продажи имущества (не согласен с ценой и пр.) По этому необходимо убедиться перед покупкой, что права дольщиков (наследников и т.д.) не нарушены.
- в квартире прописан без вести пропавший собственник доли. Он может появиться и предъявить свои права.
- в квартире прописаны несовершеннолетние. Один из наиболее распространенных случаев. Например ребенок не вписан в квартиру при приватизации и не состоит в числе собственников. Это нарушение прав он может отстоять в суде по достижению совершеннолетия.
- продавец может оказаться недееспособным. А если быть точными - душевнобольным, наркоманом или страдающим нарушением психики. Есть статья 177 ГК РФ, позволяющая оспорить сделку по причине того, что продавец не отдавал отчет своим действиям на момент продажи имущества.
2. Риск при покупке квартиры менее 3 лет
Приписка в объявлениях " в собственности менее 3х лет" или "более 3х лет" встречается часто. А все потому, что если недвижимость находилась в собственности более 3х лет, то при ее реализации собственник освобождается от налогообложения согласно п.17.1 ст.217 Налогового кодекса Российской Федерации. В противоположном же случае доход от продажи квартиры облагается налогом в соответствии с пп.5 п.1 ст.208 НК РФ. Ставка налога - 13%. Продажа квартиры со сроком владения моложе 3х лет менее предпочтительна, т.к. налог может быть включен в ее стоимость (что влечет удорожание), либо продавец будет настаивать на снижении цены по договору для ухода от налога. Если по каким-то причинам затем предстоит оспорить сделку в суде, вернуть реальную сумму будет очень сложно.
Какие могут быть риски при покупке квартиры
3. Риски при покупке квартиры в новостройке
Покупка такой квартиру в корне отличается от покупки квартиры на вторичном рынке, и риски тут совсем другие.
Все квартиры в строящихся домах продаются в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Если застройщик предлагает вам нечто иное, можете быть уверены что это "серая" схема, и она может быть предметом судебных споров.
Для приобретения такой недвижимости необходимо ознакомиться с основными документами застройщика, которые должны быть вам предоставлены по первому требованию. Только при наличии этих документов застройщик вправе привлекать денежные средства граждан:
- разрешение на строительство
- регистрация права собственности на земельный участок (или договор аренды)
Обратите внимание не сроки действия этих документов, одни должны превышать сроки отведенные по декларации. Пользование землей должно быть целевым, т.е. например категория земли - земли поселений, или для строительства многоквартирного жилого дома с административными помещениями и придомовой территорией.
- проектная декларация на строительство
Параметра объекта отраженные в документации (общая площадь, этажность, площадь жилых помещений) должны совпадать с обещаниями застройщика. Погрешность, за исключением этажности, может быть не более 10%, в иному случае у застройщика будут сложности со сдачей объекта в эксплуатацию.
И еще, большим доверием пользуются застройщики имеющие банка-партнера по ипотеке. Значит этот застройщик прошел проверку банка и аккредитован.
4. Риски при покупке квартиры по наследству
Это не менее серьезный пункт на который стоит обратить внимание при покупки квартиры на вторичном рынке.
Совершая такую сделку нужно учесть вероятность того что один из наследников по прошествии времени может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследное право. Суд это требование удовлетворит. Или внезапно может появиться претендент на наследство который не был учтен ранее, и потребовать свою долю. Тогда все сделки совершенные после наследования утеряют свою силу. Если уж вы приняли решение о покупке такой квартиры, заключите соглашение с продавцом от том, что в случае появления других наследников, обязательство передать претендентам пропорциональную часть полагающуюся по закону.
6. Какие риски при покупке квартиры по дарственной
Основные задачи остаются прежними - тщательная проверка документов на саму квартиру (техпаспорт и пр.) а так же личных документов продавца. Так же он должен предоставить договор дарения, заверенный нотариально.
Должны отметить, что в случае с договором дарения всегда есть риск его отмены. Отменить его могут:
- дарователь
- одариваемый
- родственники
- граждане, чьи права при дарении были ущемлены

Существует ряд оснований, которые поспособствуют отмене договора дарения в судебном порядке. Этот перечень оснований подробно отражен в ст. 578 Гражданского кодекса РФ. Перечислим основные:

1. Бумаги составлены под давлением. Когда существовала угроза жизни, здоровью и т.п. Что, конечно, нужно доказать.
2. Подписание договора недееспособным. Т.е. дарователь на момент оформления документов находился в состоянии психического расстройства, алкогольного опьянения, наркотического опьянения, т.е не отдавал отчет своим действиям.
3. Ущемлены права жены/мужа, в том случае, если речь идет о совместно нажитом имуществе. Если дарователь приобрел недвижимость до брака, иск будет безосновательным.
4. Документ нотариально не заверен. Если при жизни дарователя документ не зарегистрирован в нотариальной конторе, то после его смерти имущество должно быть поделено между наследниками.
5. Сам документ составлен не верно. Т.е. дарственную оформили в качестве завещания (эти документы различны), или смысл изложен не верно, или же нет печати нотариуса.
Дарователь и сам может аннулировать сделку дарения в случае если:
1. Одариваемый скончался раньше дарователя. Через суд можно восстановить прежние права не смотря на наличие наследников у усопшего.
2. Приведение недвижимости в ненадлежащее состояние. Конституционным правом учитывается и этот деликатный момент, когда новый владелец полностью меняет планировку квартиры или недобросовестно к ней относится.
3. Дарователь признан банкротом. Если его бизнес потерпел убытки и пройдена процедура банкротства, или же он признан банкротом как физическое лицо, он вправе восстановить свои права на недвижимость через суд.
Если и другие причины для возврата недвижимости дарователю, они так же рассматриваются судом в индивидуальном порядке.

7. Риски при покупки квартиры в ипотеку

С точки зрения чистоты сделки - это самый безопасный способ приобретения недвижимости. Конечно, если речь идет о стабильных известных банках. При такой сделке проверкой документов на недвижимость занимаетесь и вы, как покупатель (или риэлтор) и служба безопасности банка.

Т.к. на все время действия ипотечного договора недвижимость находится в залоге у банка, и в случае вашей неплатежеспособности кредитор компенсирует свои убытки за счет реализации залоговой квартиры.

В такой сделке важно правильно выбрать банк, изучить условия ипотечного договора (возможность досрочного гашения, пени, вероятность требований полного досрочного погашения по инициативе банка), а так же правильно выбрать валюту кредита. При сегодняшней нестабильности российского рубля, лучше брать рублевый кредит (если заработная плата у вас в рублях) или в другой национальной валюте, в которой вы получаете стабильный доход.
Какие могут быть риски при покупке квартиры
8. Риски при покупке квартиры по доверенности

Незаконная продажа квартиры по доверенности считается очень распространенной мошеннической схемой. По этому в этой сделке нужно проверять абсолютно все, не доверяя никому. Бывают случаи, что квартира по поддельной доверенности перепродается несколько раз, и хозяин об этом не знает вплоть до момента его выселения из якобы уже чужой квартиры.
На практике был случай когда доверенность вызвала сомнения. В ней доверитель передал все полномочия доверенному, вплоть до продажи квартиры, причем за сумму, которую доверенный посчитает нужным предложить. Даже не имея юридической практики можно понять, что никто не откажется от выгоды с продажи своего имущества, тем более такого как квартира, и будет тщательно подходить к вопросу цены.

Как обезопасить себя при такой сделке:

- Прежде всего нужно внимательно изучить доверенность, сроки ее действия.
- прочитать текст. Многие сталкивались с процедурой оформления доверенности у нотариуса и знают как тщательно проверяется каждый пункт отраженный в документе. Пропусков/повторений слов быть не должно, грамматических ошибок тоже.
- узнайте причину продажи по доверенности. Почему владелец не может этого сделать сам.
- свяжитесь с владельцем, запросите письменное подтверждение актуальности доверенности.
- посетите нотариуса у которого эта доверенность оформлена.

9. Риски при покупке квартиры у банка

Речь идет о покупке залоговой квартиры, от заемщика, который не смог рассчитаться по кредиту. Юридическую чистоту сделки контролирует банковская организация. Часто такую недвижимость банк предлагает другому лицу, заинтересованному в покупке квартиры в ипотеку. Ставка по кредиту в этом случае будет ниже на 1-2%. Либо недвижимость выставляется на торги, где есть возможность приобрести ее по цене ниже рыночной. Оценочную стоимость, для возмещения ущерба банка определяет суд.

Минус такой сделки только в том, что покупателю самостоятельно предстоит снимать залоговое обременение. А это предусматривает определенные траты на услуги юридического характера, такие как нотариус, гос. пошлина и т.п..


добавить комментарий:


Like


/ Тематические новости:

  • 07.08.2013 - Ипотека в строящихся домахМногие люди мечтают о приобретении своего жилья, в котором они будут жить до глубокой старости, не зная тревог и бед. Однако мечты не всегда соответствуют реальности, а заработанных денег не хватает ...
  • 07.12.2012 - Условия получения ипотечного кредита без первоначального взносаПод понятием «Ипотека без первоначального взноса» подразумевается кредит, который выдается на покупку вторичного жилья для заемщиков, с залогом в виде имеющейся уже в собственности жилплощади, и ...
  • 07.12.2012 - Социальная ипотека для учителейСоциальная ипотека предоставляется социально не защищенным слоям населения, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Основывается на ипотечном кредитовании при финансовой поддержке ...


Поисковая форма помогает осуществлять оперативный поиск необходимой информации. Вводите ключевые слова и изучайте полученные результаты.